INGRESOS EXTRA: PUBLICIDAD EN FACHADAS
Las comunidades de vecinos, cada vez más se ven obligadas a soportar mayor número de gastos y para cubrirlos recurren casi siempre a derramas puntuales o incrementos en las cuotas que cada miembro satisface según se fija en los artículos quinto y noveno de la Ley de Propiedad Horizontal. En un contexto económico complejo como el actual y con las obligaciones derivadas de las distintas normativas municipales vigentes referidas, por ejemplo, a la obligación que las comunidades de propietarios tienen de mantener las fachadas en estado óptimo, se hace necesario identificar y activar mecanismos que permitan a las comunidades de vecinos obtener ingresos extra para atender las obras de rehabilitación o conservación y reparación de la finca que sean necesarias.
Colocar anuncios en fachadas
Una de las opciones más interesantes que existen hoy es instalar algún tipo de anuncio en fachadas o cubiertas, bien mediante rótulos luminosos permanentes o bien en carteles que se instalan de forma circunstancial sobre los andamios levantados ante la fachada. Sin duda, como mecanismo que permite a una comunidad de vecinos obtener de manera regular ingresos extraordinarios, la instalación de publicidad en zonas comunes es una opción mucho mejor que la instalación en cubiertas de, por ejemplo, antenas de telefonía móvil y similares.
¿Cómo se debe proceder si lo que pretendemos es convertir nuestra finca en soporte publicitario?
Una comunidad de vecinos es una entidad que carece de personalidad jurídica inherente y en la que, por tanto, no es el grupo sino los individuos que lo componen los que disfrutan de derechos y deben cumplir obligaciones. Quien detenta así la representación es el presidente de cada comunidad, que actúa por ella y al que le asiste la facultad de representar a la comunidad en juicio y en cualquier tipo de acto administrativo como, por ejemplo, la firma de un contrato. De este modo, y en el caso, de que se pretenda que una comunidad de vecinos suscriba con una mercantil cualquier tipo de contrato, es preceptivo contar antes con un acuerdo de la Junta de Propietarios que faculte al presidente para ello. Dicho acuerdo deberá reunir el voto favorable de al menos las tres quintas partes del total de propietarios, debiendo estas representar las tres quintas partes de las cuotas de participación, ya que las cuotas que satisface periódicamente cada propietario no son idénticas, pero sí proporcionales a las características de cada propiedad. En el caso de que algún vecino resulte más afectado que el resto por la instalación del elemento publicitario es preceptivo contar con su voto favorable.
Legalmente, la instalación sobre una fachada o en una cubierta de algún tipo de elemento publicitario a cambio de una compensación económica se considera un arrendamiento de elementos comunes y, en consecuencia, los beneficios percibidos tienen un tratamiento fiscal regulado. En el caso de que la cantidad que la comunidad ingrese sea superior a 3.000 euros anuales, esta última está obligada a declararlos, ya que actúa como un empresario arrendador. Por tanto, la comunidad debe liquidar el IVA y presentar el impreso del modelo 184. Será así obligación de la comunidad ingresar las cuotas del IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente, aunque esta podrá también deducirse las cuotas de IVA soportado directamente siempre y cuando estén relacionadas con la obtención de los ingresos.
Las comunidades de propietarios tienen además la consideración de entidades sin régimen de atribución de rentas y no son contribuyentes ni vía IRPF ni del impuesto de sociedades. Por tanto, cada propietario es quien, con arreglo a su coeficiente de participación sobre los elementos comunes que se arriendan, recibe el ingreso y debe declararlo. Las rentas obtenidas se asignan a cada propietario en la proporción que corresponda salvo que en los estatutos de la comunidad se haya dispuesto un reparto diferente. La comunidad de propietarios está en todo caso obligada a comunicar anualmente a la Agencia Tributaria la obtención de estos rendimientos mediante el citado impreso del modelo 184, que no es más que una declaración informativa con la que se asigna el rendimiento neto obtenido por cada propietario.
¿Qué elementos pueden alquilarse para instalar publicidad?
Entre los elementos comunes más habitualmente susceptibles de admitir la instalación de publicidad figuran las fachadas medianeras, las cubiertas y también, en caso de la instalación de andamios, la fachada principal. El atractivo de cada edificio depende de la ubicación: no es lo mismo que un inmueble se encuentre en una vía principal que en una vía secundaria. Lo habitual es que sea la agencia publicitaria o la mercantil que pretende anunciarse quien contacte con la comunidad de propietarios para plantear la posibilidad de instalar publicidad, pero también se dan casos en los que la propia comunidad de propietarios adopta una actitud proactiva. Cuando eso ocurre, es la comunidad la que ofrece directamente sus elementos comunes a empresas mercantiles o agencias publicitarias potencialmente interesadas en arrendarlos.
Diversos tipos de elementos publicitarios
Los elementos publicitarios pueden ser permanentes (los luminosos que se instalan sobre la cubierta, las lonas o vallas que cubren paredes medianeras o las vallas que se ubican en algún terreno apto para ello que sea propiedad de la comunidad de propietarios) o circunstanciales, siendo estos últimos principalmente aquellos que, con motivo de la realización de una obra de rehabilitación de la fachada del inmueble, aprovechan la instalación de un andamio para cubrirlo con una lona publicitaria.
Los permisos necesarios
En todos los casos descritos, es necesario contar con una licencia específica que se debe pedir al ayuntamiento de la localidad. Para obtener la misma, se deben abonar las tasas que se estén normativamente fijadas y presentar al consistorio un proyecto visado por un técnico colegiado.
En contados casos, se plantea la posibilidad de instalar lonas publicitarias sobre fachadas principales sin que medie la realización de una obra de rehabilitación y, en ellos, es habitual que la postura de la Administración local sea similar a la que desde 2006 ha adoptado el Ayuntamiento de Madrid. Allí, la ordenanza es clara: si no media reforma, no se autoriza la instalación de una lona publicitaria y, por tanto, no prosperará ningún expediente si no existe una licencia de obras.
La instalación de anuncios en fachadas principales está también sujeta a plazos y lo habitual es que no se permita mantenerlos más de seis meses, aunque todo depende de las ordenanzas reguladoras que para la materia haya aprobado cada consistorio.
En el caso de luminosos en cubiertas, lonas o vallas publicitarias en fachadas medianeras o cualquier otro tipo de elemento publicitario que se decida instalar – la creatividad de las agencias no conoce límites – basta con un permiso de publicidad. La duración habitual de los contratos que ligan a comunidades de propietarios y anunciantes suele ser por defecto de un año y el permiso que cada consistorio otorga tiene duración variable.
Conviene también tanto en el caso de elementos publicitarios instalados sobre andamios como cuando se trata de elementos instalados con vocación de mayor permanencia tener en cuenta si el edificio es objeto de algún tipo de protección por su valor histórico o artístico. En estos casos, existe una normativa específica que debemos conocer. No es lo mismo pretender instalar una lona sobre un edificio corriente de viviendas que sobre uno catalogado como elemento de singular valor histórico o artístico. En esos casos, las limitaciones son mayores, pudiendo en la mayoría de las ocasiones ser imposible el uso del inmueble como soporte publicitario. En España, la normativa es particularmente restrictiva y en muchos casos se ha exigido incluso plantear la retirada de luminosos que, por su permanencia, se han convertido en auténticos iconos urbanos y únicamente se mantienen gracias a permisos especiales.
Con todo, e independientemente de las regulaciones más o menos restrictivas que están en vigor en cada municipio, el arrendamiento de elementos exteriores de una finca como soporte publicitario es una interesante opción para cualquier comunidad de propietarios que desee acometer mejoras en la fachada –en muchos casos, gracias a la instalación de publicidad la reforma puede salir gratis- u obtener ingresos extra para, por ejemplo, reforzar el fondo de reserva o atenuar los incrementos anuales que se aplican a las cuotas que cada propietario debe satisfacer o incluso rebajarlas.
Conviene, eso sí, tener siempre en cuenta el impacto que sobre el entorno tiene el elemento publicitario que pretendemos instalar en cada inmueble y analizar muy seriamente si se ajusta a las características del vecindario. Un anuncio sobre una fachada o en una cubierta no debe, en ningún caso, incomodar a quienes residen en el inmueble o en la zona.
Quien sea propietario o copropietario de un edificio muy visible situado en una zona interesante o especialmente alto que disponga de fachadas o azoteas sin uso, debe valorar la posibilidad de alquilar esos espacios como soporte publicitario. Es una buena manera de obtener suculentos ingresos extra, pero teniendo presente que, como en todo, hay normas.
Para quien tome la decisión de llevarlo a cabo, los servicios de una empresa de arquitectura e ingeniería dedicada a la rehabilitación de inmuebles pueden serle de utilidad. Esa reforma tan necesaria puede resultar mucho más económica si se localizan herramientas de financiación alternativas.
